谈楼说按/转按“甩按保”有何着数？\中原按揭董事总经理 王美凤

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上期（7月31日A11版）提及特区政府放宽按揭后，令到多类置业人士受惠，受惠人士亦包括现有供楼业主，原因是他们现时较容易因应不同需求而进行转按；除了上期已提及以转按转走发展商按揭又或财务公司高息按揭，随着银行按揭成数提高至达七成，部分具合适条件的按保用家亦可考虑透过转按“甩按保”。

自7月7日特区政府放宽按揭成数之后，按保用家对于转按“甩按保”的查询明显增多，为什么呢？原因是，按保用家若然选择在3年内退用按保，可以获按保公司退回部分保费支出，首年可退保费40%，次年退25%，第三年退15%，以业主两年前透过八成按保购入1000万元的单位为例，现时按揭余额约772万元，以往若要转按“甩按保”只可申请五成银行按揭，由八成转至五成意味需要补回甚大差额，导致转按意欲不大。

现时上述用家可由八成按保转至七成银行按揭，加上两年间已清还部分本金，若然物业估值保持不变，用家转按“甩按保”所需补回之首期差额由272万元降至72万元，并可获第三年内退回保费15%约2.2万元，以及转按银行提供现金回赠高达贷款额2.8%或以上约近20万元，这么看来，转按的诱因便大大增加了。

留意估值变化及旧按揭罚息期

当然，心水清的人会知道现时楼价较两年前下跌，转按时的可造按揭金额便有可能减少；实际上，近年不同屋苑单位的估值变幅并不相同，建议用家可先找银行进行物业估值以便了解实质可造按揭金额。

基于银行可造按揭成数已提高至最多七成，即使楼价已有所下跌，可造转按金额仍有较大机会多于放宽前。上述例子之单位现时估值为950万元，转按需补回之首期差额仍由272万元降至107万元。

但留意的是，退保费申请只限使用按保之3年内提出，并只限于当时已一次过付清保费的用家申请（大部分按保用家均采用一次付清方式支付保费，因为可同步加借保费在按揭额并获保费折扣），而由于近年新造按揭的罚息期多为两年，在罚息期内转按涉及罚息支出并不划算，故此较多按保用家选择在第三年申请转按“甩按保”，便可获退回部分保费及不用罚息之余，兼赚得银行可观回赠。